La tendance du marché immobilier en 2026, et ce qu'elle vaut ici

Les taux ne baisseront plus beaucoup

Début 2026, un crédit immobilier s'obtient, en moyenne, autour de 3,4 % sur vingt ans et 3,5 % sur vingt-cinq ans. C'est la fin d'une longue détente : après deux années de baisse, la courbe s'est aplatie.

Les observatoires spécialisés, dont l'Observatoire Crédit Logement CSA, attendent même une légère remontée sur l'année, de l'ordre de dix à vingt points de base, soit 0,1 à 0,2 point. Rien de spectaculaire, mais assez pour décevoir ceux qui espéraient un retour sous les 3 %.

Pour un vendeur, ce chiffre compte plus qu'il n'y paraît : c'est lui qui fixe le budget de vos acquéreurs. Tant qu'il reste au-dessus de 3 %, la capacité d'emprunt ne progresse pas, et les prix n'ont aucune raison de s'envoler.

Sur les prix, les prévisions ne sont pas d'accord entre elles

C'est le point le plus honnête à reconnaître, et vous ne le lirez pas souvent : personne ne sait.

Le Crédit Agricole annonce une hausse de 2 à 3 % en moyenne nationale sur l'année. Immobilier Danger, à la même période, prévoit des prix « plus ou moins stables », en expliquant qu'aucun vrai rebond n'est possible tant que les taux dépassent 3 %.

Les deux lisent les mêmes chiffres et n'en tirent pas la même conclusion. Quand des analystes sérieux divergent à ce point, c'est le signe que le marché est à un point d'équilibre, pas dans une tendance nette.

Ce que l'on sait, en revanche, c'est le passé récent. L'INSEE a mesuré, sur un an au troisième trimestre 2025, une hausse de 1,3 % pour les appartements et de 0,2 % pour les maisons. Autrement dit : une quasi-stabilité, avec un léger avantage au collectif.

Les ventes se maintiennent, sans revenir aux records

921 000 logements anciens ont changé de mains sur les douze mois arrêtés à fin septembre 2025. La prévision pour 2026 tourne autour de 900 000, soit un très léger reflux.

Il faut savoir ce que ce chiffre veut dire. Les volumes restent environ un quart en dessous du record de 2021 : on ne revient pas au marché d'avant, et les primo-accédants ne sont pas revenus en nombre.

Mais neuf cent mille ventes par an, ce n'est pas un marché bloqué. C'est un marché où l'acquéreur a le temps de comparer. Un bien bien préparé et correctement estimé se vend ; un bien affiché trop cher attend.

Le DPE a changé au 1^er janvier 2026, et ça peut vous rapporter une lettre

C'est la vraie nouveauté de l'année, et beaucoup de propriétaires l'ignorent encore.

Un arrêté du 13 août 2025 a modifié, au 1^er janvier 2026, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique. Le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, pour tenir compte d'un mix électrique français décarboné à plus de 90 %.

Conséquence : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique, sans le moindre travaux. Ce sont surtout des logements chauffés à l'électricité : radiateurs, plancher chauffant, pompe à chaleur.

Et voici le point pratique, celui qui peut vous faire gagner de l'argent. Si votre DPE a été réalisé après le 1^er juillet 2021, vous pouvez obtenir gratuitement une attestation recalculée, en ligne, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Il suffit du numéro ADEME à treize chiffres qui figure sur votre diagnostic.

• Pas de nouvelle visite, pas de diagnostiqueur à payer.
• L'attestation a la même valeur légale que le DPE d'origine.
• Elle reste valable jusqu'au terme des dix ans du diagnostic initial.

Si vous envisagez de vendre et que votre logement est chauffé à l'électricité, faites-le avant de mettre en ligne. Passer de G à F, ou de F à E, change la façon dont votre annonce est lue : l'étiquette énergétique est devenue un critère de prix à part entière.

Et dans mon secteur, qu'est-ce que ça donne ?

Voilà où les moyennes nationales cessent d'être utiles.

Les chiffres qui suivent ne sont pas des estimations : ce sont les prix réellement enregistrés chez le notaire, publiés dans la base des Demandes de valeurs foncières, que chacun peut consulter librement. J'ai repris, année par année, la médiane au mètre carré des maisons vendues.

• Grenade : 2 516 €/m² en 2025, après un point haut à 2 692 € en 2023.
• Montauban : 2 272 €/m² en 2025, après un point haut à 2 375 € en 2022.
• Bessens : 2 213 €/m² en 2025, contre 2 038 € en 2021.
• Montech : 2 086 €/m² en 2025, après un point haut à 2 250 € en 2022.
• Dieupentale : 2 080 €/m² en 2025, contre 2 091 € en 2021.
• Verdun-sur-Garonne : 1 906 €/m² en 2025, après un point haut à 2 257 € en 2023.

Deux choses sautent aux yeux.

La première : le secteur est nettement moins cher que la moyenne française. Le niveau national se situe entre 3 000 et 3 200 € du mètre carré. Ici, aucune commune n'atteint 2 600 €, et Verdun-sur-Garonne est à 1 906 €. C'est ce qui continue d'attirer les acquéreurs venus de l'agglomération toulousaine.

La seconde : la hausse est derrière nous. Presque partout, le point haut se situe en 2022 ou en 2023, et 2025 est en dessous. Pendant que les prévisions nationales parlent de reprise, le secteur, lui, n'a pas retrouvé son niveau d'il y a deux ou trois ans.

Une précision d'honnêteté, parce qu'elle compte : sur les petites communes, ces médianes bougent autant par l'échantillon que par le marché. Montauban a enregistré 656 ventes de maisons en 2025, Grenade 120, mais Bessens seulement 21. À ce niveau-là, deux belles maisons vendues la même année suffisent à déplacer le chiffre. Prenez-les comme un ordre de grandeur, jamais comme la valeur de votre maison.

Ce que j'en retiens, si vous vendez cette année

Le prix d'affichage compte plus que jamais. Avec des taux au-dessus de 3 % et des volumes encore bas, l'acquéreur compare avant de se déplacer. Un bien surévalué ne se négocie pas : il est écarté avant même la visite.

Vérifiez votre étiquette énergétique. Si votre DPE date d'après juillet 2021, réclamez l'attestation recalculée. C'est gratuit, c'est en ligne, et ça prend quelques minutes.

La moyenne nationale ne vous dit rien de votre maison, et la médiane de votre commune guère plus. Entre deux maisons de même surface dans la même rue, l'exposition, l'état, le vis-à-vis et la présentation créent des écarts qu'aucun chiffre public ne capte. C'est précisément pour cela que je viens voir avant d'annoncer un prix.

Mes sources

Rien de ce qui précède n'est une impression. Chaque chiffre est vérifiable, et voici où :

• Taux, prévisions de prix et niveau national : Crédit Agricole e-immobilier.
• Volumes de ventes et prévisions de taux : Immobilier Danger, d'après l'Observatoire Crédit Logement CSA et BPCE.
• Réforme du DPE : economie.gouv.fr, arrêté du 13 août 2025.
• Prix des ventes commune par commune : base Demandes de valeurs foncières, direction générale des Finances publiques, millésime 2025.

Magalie Lala